2006年06月26日09:21 海南特区报

２０世纪３０年代，“旅游房产”概念从法国南部地中海沿岸尼斯一带起步。旅游与商业、休闲、房产的交叉与结合，开辟了房产一个新的领域。给房产带来了新的商机。 

２０世纪９０年代，中国引进“旅游房地产”概念。海南岛，明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬……这些得天独厚的生态景观，为旅游房产的发展提供了沃土；依附资源优势，海南岛成了旅游房产的领航者；提起海南的房产，就势必会提到“旅游房产”。 
但是随之而来的房产泡沫，让初期的旅游房产几乎退出人们的视野。经过痛苦的反思和摸索，三亚的旅游房产“梅开二度”，海口对旅游房产的呼声也是一片高涨。 

众所周知，海南房产是以外销为主的，而岛外人士在海南购房一般又是“二次置房”。那么，“国十五条”的出台，以及商业银行提高多套房贷款首付比例等政策的推出，会对我省的旅游房产带来影响吗？旅游房产的现状如何？其走向和发展前景将怎样呢？ 

在海南的房产市场，从官方到民间，对旅游房产的内涵和外延，并没有一个明确的说法，从开发商到政府职能部门，都只是简单地将旅游与房产揉在一起，形成了一个“旅游”＋“房产”的模式。 
海南大学经济学教授王志武博士对此表示，在欧美等国家对房产有着明确的划分，分商业房地产、工业房地产、农业房地产、休闲房地产、公共房地产和旅游房地产。但国内对房地产并没有一个明确的划分，大体上分为工商业和居住型的，商业与旅游房产的交叉最为明显，酒店到底属商业还是旅游还很难界定。 
业内人士表示，他们目前对旅游房产也没有一个清晰的概念和理解，因为海南是一个旅游城市，所以房产就借“鸡”生“蛋”，根据地段和楼盘的需要就冠以旅游房产之说，像酒店、度假村，以及一切休闲娱乐场所等。 因此，我省有多少房产属于旅游房产，以及旅游房产的风格风情如何，都没有一个明确的统计和统筹。 ７０％房屋外地人购买 
“旅游房产”有较大空间 虽然对旅游房产的说法莫衷一是，但目前比较被认可的是指旅游业元素注入以休闲度假为目的的房地产开发、营销的模式，开发项目全部或部分实现了旅游休闲功能。 

海南省气候宜人、风景优美，为发展旅游房产具备了充分的先天条件，而旅游经济的强势发展又为旅游房产的发展搭建了桥梁，因此海南旅游房产的招牌还是吸引了大量的岛外人士。整个海南的房产都是以外销型为主，三亚的房产７０％都是岛外人购买，而三亚作为全国有名的旅游观光城市，旅游与房地产有着密切的联系，因此将房地产的收入划归到旅游收入中，据悉，房地产收入在整个旅游收入中占有相当大的比重；而在海口，７０％的房屋也是岛外人或岛外移民购买。 

以旅游度假为目的的旅游地产开发，会吸引大量的资金，促进当地经济的发展，从而会吸引更多的游客，因此会形成良性循环。更有业内人士预测，随着“国十五条”的出台，北京、上海、杭州等房产过热城市的房产商将会转向海南市场，寻找新的市场空间。 专家认为岛外人购买房产如果不是为了居住，势必会造成再次转手，因此待价而沽是必然的，对哄抬房价起到一定的作用。 旅游房产的内涵从观光、产权式酒店为主的度假到居住养老的衍变，最终会对当地经济发展起到推动作用。 
“国十五条”出台 旅游房产的炒家心理有影响 

业内人士指出，目前在海南“二次置房”的人群所购买的房屋分为两个极端：一是资金雄厚者，倾向于购买花园、别墅等，但“国十五条”规定“停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”；这样一来，购买别墅等大套型住房的购房者将得到有效控制。二是购买小户型的，用以度假休闲之用。因此“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上”这一规定则被预测含有无限商机，会迎合这类购房者的需要。 

另外，中国银监会对主要商业银行发出的最新指示表明“对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例”，专家认为，这对“二次置房”者将会有一定的影响，但影响不大，因为海南本来实行的就是三成首付，而能够“二次置房”的消费者多经济条件雄厚，多会选择一次性付清。 业内人士介绍，旅游房产是个“香饽饽”，炒家肯定存在。据业内人士分析，这些“二次置房”的岛外人将是一批准炒家。“国十五条”的出台在北京、上海等城市引起轩然大波，能否遏制海口炒房呢？ 

海南大学经济学教授王志武认为，炒房造成房价虚高，地方政府、银行以及房产商都是既得利益者，政府卖地赚钱，房产商只要能将房屋“卖”给银行，即能从银行获取贷款就可以盈利了，而银行也获得利息收入了，三方相互“照应”就不可避免地出现炒房。因此要遏制炒房就必须加强对土地的管理和金融市场的监管。近日中国银监会对主要商业银行发出的最新指示“对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例”，海口市６月９日出台了《海口市人民政府关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，都将对遏制炒房起到积极作用。 

很多房产商认为，“国十五条”的出台会给房产炒家造成一定的心理影响，目前他们一般都持观望态度，可以预见的是６月份的房屋销售额会出现滑落。但从长远来看，很多调控措施都存在技术操作的问题，如“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上”，而海口在处置半拉子工程的过程中，已经有太多的小户型。因此地方政府必须出台更加切合实际的细则来对“国十五条”进行解读，记者从省建设厅获悉，政府正在酝酿出台落实“国六条”实施细则。 
自然环境得天独厚 旅游房产前景普遍看 “大力发展以旅游度假为目的的旅游地产开发需求；兼顾以养老和度冬为目标的住房需求；另外还要看到境外的一些购房需求。”这是省政府对旅游房产的规划。 而海南得天独厚的自然环境使旅游房产的发展有充足的先天条件，在海南房产恢复期，政府力举旅游房产这块招牌。海南房价相比于北京、上海等城市明显较低，而土地和海景资源的稀缺性必然会吸引大量的岛外人士来此置房。另外，海南新建的许多项目和医药、电子、农产品加工等新的产业增长亮点，会带来旺盛的购买力和人气。而且随着海南基础设施的进一步完善，会吸引更多的岛外人士来养老和居住，因此海南的旅游房产还有上升的空间。 

专家和业内人士也普遍认为，海南旅游房产有较长的历史传承和得天独厚的先天条件，只要政府对房产市场调控适当和有力，将会有让人看好的发展空间。海口市出台的《海口市人民政府关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》将对净化投资环境起到积极作用。去年９月召开的海南省旅游房地产发展政策研讨会上，省长卫留成指出，新一轮的旅游房地产开发一定要实行政府主导，规划先行，加强土地供应调控，开发与保护并举，以市场需求为导向，以产业为支撑。政府的介入与调控，让业内人士对旅游房产的发展前景普遍看好。 据海口市国土环境资源局相关负责人介绍，“国十五条”的影响已初现端倪，政府下一步将从战略上采取“高端路线”进行招商引资，吸引具有国际影响力的大集团进驻海南房地产，把旅游房产的后天优势发挥得更好。 [2006-6-26]